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【同步律师—建筑房地产专栏】开发商逾期交房,购房者如何维权?且看律师讲解

发布日期:2020-05-14    来源:仵宏律师 郭淼实

 

同步律师导读  

      逾期交付纠纷是指房地产开发商未按商品房预售合同或商品房销售合同约定的期限将房屋交付购房人所发生的纠纷。商品房预售合同或商品房销售合同中一般对房屋交付期限均会作出明确约定,如开发商未按约定期限交付房屋,则构成违约,应承担相应的违约责任。


咨 询 案 例


2019年小王在自己工作的城市,贷款买入一套商品房,但早已过了合同约定的交房日期,开发商却迟迟未能交房,小王多次催促,开发商总以各种理由推拖,针对这种情况,小王来找我们咨询,其主要问题有以下三点:

1、开发商逾期交房,购房者应如何维权?

2、开发商逾期交房,购房者可以选择退房吗?

3、开发商逾期交房,购房者可以拒绝还房贷吗?

同 步 律 师 答 疑


(1)首先,商品房买卖合同受《合同法》的调整,适用于《合同法》的具体规定,开发商实际交付房屋的时间超过了商品房预售合同或商品房销售合同中约定的房屋交付期限,则应认定为开发商构成逾期交付,其行为构成违约,应承担相应的违约责任。按照《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 也就是说,小王可以要求开发商承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等责任。如双方在商品房买卖合同中约定了违约金,小王还可以要求开发商支付违约金。在此,特别提醒广大购房者,如果你遇到的开发商出现逾期交房的情况,一定要保留好相关的证据,并以书面律师函等形式通知开发商,要求其履行交房义务,不要为了让开发商早点交房而做出免除其违约责任的承诺。

(2)房产公司逾期交房的行为达到约定条件或达到一定程度,购房者有权要求开发商退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”由此可见,开发商逾期交房,经购房者催告,在三个月的合理期限内仍未交房,购房者请求解除合同的,法院予以支持。但购房者应在三个月合理期限届满后的一年内行使解除权,否则就无法定依据解除合同,要求退房了。

 

(3)小王对开发商逾期交房的事情愤愤不平,想以拒绝还房贷的方式“报复”开发商的违约行为,小王这样的行为也是有违法律规定的。即使开发商未按期交房,购房者也不可以拒绝还房贷,购房者与开发商签订的是商品房买卖合同,与按揭银行签订的是个人住房(商业用房)货款借款合同。这两个合同是相互独立的,彼此之间互不影响。购房者与开发商之间的纠纷与按揭银行完全没有关系,因此,购房者不能以开发商迟延交房为由拒绝履行对银行的还贷义务。虽然说在取得房产证、办妥房屋抵押登记前,开发商一般要承担阶段性连带保证责任,如果购房者不按时还款,按揭银行可以要开发商清偿,但是根据我国《担保法》的有关规定,开发商在承担责任后有权向购房者追偿。也就是说,银行债务的最终承担者依然是购房者。一般来讲,按揭银行为避免上述行为的发生,也会在借款合同中与购房者约定,购房者与开发商之前的纠纷与银行无关。有些开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中,通常也会约定:“连续逾期还贷两至三期,导致开发商承担保证责任的,开发商有权解除合同,并要求业主承担已交付房款20-30%不等的违约金。”因此,当购房者有时候不按期还贷,导致开发商在贷款银行的保证金账户被划扣承担保证责任的,开发商有权向法院提起诉讼,要求解除《商品房买卖合同》,收回房屋,并要求业主支付违约金。所以,购房者以拒绝还款的方式对抗开发商迟延交房的行为是非常不明智的,达不到任何效果。因此,小王依然要按时向银行偿还按揭贷款。

 

如今,一路高升的房价对于很多家庭来说是一笔很大的开销,有时甚至会是全家人的全部心血。买房需谨慎,维权需理智,在人们法律意识日渐增强的现代社会,大家要学会用法律知识保护自己的合法权益,而避免因法律知识欠缺而凭借错误的自我认知触礁法律风险。

编辑整理  行政部